再建築不可とは、更地にしてしまうと、再び建物を新築することができない土地。
建物を建築することができない土地は
- 建築基準法の「接道義務」を満たさない土地
- 市街化調整区域に立地している土地
等である。
都市計画区域及び準都市計画区域内の土地は「接道義務」を満たさなければ建築確認を受ける事ができない。建築基準法では43条1項本文に、建築物の敷地は「道路」に2m以上接してなければならないと規定しており、これを「接道義務」という。ここでの「道路」とは建築基準法42条の道路を意味しており、いわゆる通路は道路ではなく、これにより接道義務が満たされずに再建築不可となっている土地が都内の木造住宅密集地域には多い。
再建築不可の問題は、この接道義務を満たさない「不適合接道」のものが圧倒的に多い為、まずは以下の表に42条の道路をまとめた。
| 内容 | ||
|---|---|---|
| 42条1項 | 1号 | 道路法による道路。いわゆる公道。国道・都道府県道・市町村道。ただし、自動車専用道は、建築基準法44条の建築制限の規定に関する場合を除くほか、建築基準法上の道路には該当しない。 |
| 2号 | 開発道路。都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、密集市街地整備法等による道路。道路法上の道路として指定または認定を受けているが私道として管理されている場合もあり。 | |
| 3号 | 既存道路。建築基準法施行時に現に存する幅員4m(6m)以上の道路。建築基準法第三章が施行された昭和25年11月23日現在で、すでに都市計画区域の指定を受けていた地域についてはこの施行日、それ以外の地域については、その後当該地域が都市計画区域として指定された日を基準とし、基準時に存する幅員4m以上の道路であれば、公道・私道を問わない。 | |
| 4号 | 計画道路。2年以内に事業執行が予定される都市計画道路で特定行政庁が指定したもの。 | |
| 5号 | 位置指定道路。特定行政庁が利害関係人の申請に基づき位置の指定をした幅員4m(6m)以上の私道。これは、私道を関係者の申請により建築基準法上の道路とするためのもの。 | |
| 42条2項 | 2項道路、指定道路、みなし道路と業界で言われているもので、建築基準法施行の際または当該区域が都市計画区域に指定された際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁の指定したものは、救済措置として建築基準法上の道路とみなす。ただしその場合、道路の中心線から2m後退した線を道路境界線とみなす。ただし、片側が崖地などの場合は崖側から4mの線。 | |
| 42条3項 | 3項道路。将来とも土地の状況により拡幅が困難な2項道路の場合、特定行政庁は、道の中心線から2m未満1.35m以上の範囲、片側が崖や川などの場合、その境界線から4m未満2.7m以上の範囲内で道路を指定することができる。ただし、この場合、建築審査会の同意が必要となる。この場合道路後退は少なくて済むが、道路幅員による容積率制限および道路斜線制限等も指定された幅員による規定を受けることとなる。 | |
| 42条4項 | 4項道路。6m区域内の特定行政庁が認めた道。 | |
| 1号 | 避難・通行の安全上支障がない幅員4m以上の道 | |
| 2号 | 地区計画等に適合した幅員4m以上の道 | |
| 3号 | 6m区域指定時に現に存する6m未満の道 | |
| 42条5項 | 5項道路。4項3号に該当するとして指定された幅員4m未満の道については42条2項の規定にかかわらず、区域指定時に道路の境界線とみなされている線がその道路境界線となる。 | |
| 42条6項 | 6項道路。古い城下町や漁村、寺町などで民家が両側に密集した路地のような幅員1.8m未満の2項道路。（あらかじめ、建築審査会の同意が必要） | |
以下準備中
