「空き家対策の推進に関する特別措置法」施行

2014年11月19日に成立した「空き家対策特別措置法」が、2015年2月26日から施行されて、2015年5月25日からは、倒壊する恐れなどがある空家等を「特定空き家」と判定されると、市町村といった行政による立ち入り調査や固定資産税納税情報の内部利用、所有者への「指導・助言」→「勧告」→「命令」へと段階的に進み、命令に違反した場合は50万円以下の罰金が科せられ、それで改善されなければ「行政代執行」が行われる。

さらには今までは建物があるという事で空き家にも適用されてきた「固定資産税の優遇措置」が適用除外となり、「住宅用地の特例措置」として更地の1/6に免除されていた固定資産税が元の税率に戻って、実質的な負担が6倍となる。他にも空き家が行政代執行により強制的に撤去されれば、後ほど解体撤去費用まで負担しなければならない。

5月25日までに「特定空き家」と判定されそうな空き家はリフォームや管理をするか賃貸なり売却や建替えの準備を進める事が所有者に求められてくる。

現状と東京都市再生の考え

今、日本全国で空き家が増えて820万戸になり、東京オリンピックが開催される2020年にはその数なんと1000万戸になるという。
多くの自治体や地域の関係者も、この空き家問題に困り社会問題となっている。

東京も例外ではなく、問題の本質は日本の構造的な問題に関連している。すなわち、少子高齢化・人口の減少・住宅の需要と供給等あらゆる課題を巻き込んだ構造問題として解決していく必要がある。
人口が減少し、働き手も減少していく時代では、住む家も今までの時代のように多くはいらなくなり、社会インフラとしての住宅も充足している。近い将来に世帯数も減る時代が到来することを考えれば今後ますます活用されない住宅は増え、結果として空き家も増加する。こうした状況を鑑み空き家問題に対応するには今までの常識にとらわれずに、発想の転換や価値観を見直して問題解決に取り組んでいく事が必要である。所有しているだけで価値があった時代では自然に値上がりして資産形成には最良というイメージが強かった土地や建物といった不動産であるが、ごく少数の立地や限られた例外を除いて、もはやそうした時代ではなくなっているのは明らかであり、高度成長期から21世紀初頭まであたり前であった住宅スゴロクに基づくマイホームをゴールに家を買うことは、今や人生の目標とはなりえず、人生最大の買い物として買ったマイホームが最後にはお荷物になってしまい、相続すら拒否されかねないのが今現在の現実でもある。寿命が伸び、多くの人が長い人生を生きなければならない時代に自分の親や配偶者の親のことを考えると、けっして他人事ではない。

そのような現実の状況の中で、現在の多くの空き家対策が「対症療法」と考えられる物が多い。つまり、各自治体の空き家条例のように老朽空き家の解体撤去の為の助成金を出すだけでは解決は進まないし、行政代執行も財産権とのからみがあり難しい。空き家に固定資産税の減税を無くすのもハードルが高い。

「売れない」から流動化できない。「貸せない」から有効活用できない。「解体」したら税負担に耐えられない。それゆえ対策を講じず放置されて負の循環に陥っている。

時代の変化によって都市・まちに求められる社会のニーズも変わり、人口全体が減り、生産年齢人口も減り、家が余り放置され空き家が増えるという、過去の高度成長期に日本が今までに経験したことのない新しい局面であり、成熟社会の宿命ともいえる方向に日本社会は向かっている。

だから我々（株）東京都市再生スタッフ一同は、過去の成功事例や固定観念にとらわれず柔軟な発想と知恵で各オーナー様の保有している空き家を負の資産から正の資産へ企画再生させることを目標に掲げ、社会・都市問題に少しでも貢献できるよう今後も真摯に取り組んで行く。

問題点

まちの中にある管理放棄空家の問題点として以下の事があげられる。

• ゴミの不法投棄場
• 愉快犯による放火で火災発生
• ホームレスが住みつく
• 不良少年達の犯罪スペースとなり、犯罪の温床・誘発
• 衛生害虫・動物の発生やハチの巣の発生
• 雑草の繁茂等による景観の悪化
• 台風時の外壁や屋根の飛散
• 地震時の建物倒壊の危険
• 地域のイメージダウン

大きく分けると4パターンになる

1. 建物の安全上の問題
2. 治安上の問題
3. 衛生上の問題
4. 美観上の問題

ただ漫然と空家を放置しておくと、周囲の不動産価値も減少させて外部不経済になるであろう。
周辺住民の立場としては、
『空家の荒れた状態がそのまま放置されて、外部不経済により、自身の不動産価値まで低下するのを耐えて待つより、何らかの措置・対策を施してほしい』と考えるであろうと思われる。

解決方法

「空き」の価値を高めマネジメントする

(株)東京都市再生の取り組みとして、現状の

『売れない・流動化できない』
『貸せない・有効活用できない』
空家や・未利用空間を

• 賃貸住宅へリノベーションして高家賃物件を作り
  オーナー様が安定賃貸経営者として保有する。新たな収入源となる
• 賃貸住宅へリノベーションして高賃貸物件を作り
  利回りを高めて価値ある物件として投資物件で高く売却する
• 市街地再開発手法への応用
• 地域の為に、介護施設やコミュニティースペース・コミュニティーカフェへの転用
• 暫定利用として使う

※暫定利用とは

1. 空地や空家において粗放的な管理がなされると、上記問題点で掲げたような、ゴミの不法投棄や雑草の繁茂、さらには犯罪の温床となる危惧があるが、暫定的にでも利用されることで維持管理が行われ、問題の発生を抑制させる効果がある。
2. 将来の動向が見通しづらい中で、簡便・簡易かつ低投資で土地利用のニーズやウォンツなり可能性を探ることができる。特に新しい試みは、具体的に体験してみないとその良さは理解されにくく、それが故に反対されることも多い。社会実験的に暫定的に実施することで、新しい空間利用を『見える化』し体験してもらうことによって、市民等の価値変化を起こし、合意形成を進めていく。
3. 高密度に集住する都市部において、通風・採光や防災に寄与するオープンスペースとしての機能を持ちながら、様々な用途に使い分けられることにより、都市のアメニティ向上、機能の補完、賑わいコミュニティスペース（屋台村・仮設店舗・アートスペース・空中店舗）づくりに寄与することで、まちの活性化や、またオーナー様の収益を向上できる。

近隣の方に『貴方の管理してない空家は危険だから早く、どうにかして下さい』と言われてませんか？

貴方は『何とかしたいが、何をどうすればよいかわからない』と思っていませんか？

何とかします。オーナー様や近隣のみなさまにとって最適になるよう、様々な方向性から考え、調整し問題を解決します。

・撤去費用や建て替え費用もなく『売れない』・『貸せない』。そんな状況でもお金だけは出ていく一方。
行政も空家を無料でも引き取ってくれない、等
（株）東京都市再生のアイデアで対処致します！

事例 東京都世田谷区

Before

After

世田谷区で賃貸マンションを多数経営されているオーナー様の貸し部屋1室の事例です。

2010年に貸し部屋の賃借人が夜逃げをしてしまい、貸し部屋があまりにもの量の残置物で世間でいうところのゴミ屋敷状態に。ショックを受けたオーナー様は何もする事なく、そして誰に相談する事もなく貸部屋をそのままの状態で問題解決する事を先送りにしていました。

2013年春、別室のリフォームの件で弊社の広告をご覧になり面談する事に。様々な会話をした後にオーナー様が『貸部屋の1室に、大変なことになっている部屋があるんだが』と神妙なお面持ちで語り出し、この問題が発覚しました。

家賃が相場並以上になって、高属性であれば入居者を入れたいとのことで3年間の空き家を解消することになりました。

従前の7.2万→9.5万の部屋へ仕上げて即入しました。